공동저당 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라질 때 법정지상권이 생기나요?

공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어졌다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.

예외가 성립하려면 두 조건이 함께 고려됩니다.

신축 건물과 토지가 같은 사람 소유이고, 토지 저당권자가 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정받는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.

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기존 건물과 새 건물을 구별해야 합니다

혼동하기 쉬운 지점은 공동저당권이 설정될 때 토지와 기존 건물의 소유자가 같았다는 사실입니다.

원문은 그 뒤 기존 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우를 따로 다룹니다.

따라서 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로, 새 건물에도 당연히 법정지상권이 생긴다고 볼 수는 없습니다.

원문은 특별한 사정의 예로 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우를 듭니다.

이 조건은 단순히 경매 뒤 소유자가 달라졌는지와 별도로 살펴볼 내용입니다.

원문은 이와 같은 사정이 없다면 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.

그러므로 실제 상황에서는 공동저당권 설정 당시의 토지와 기존 건물, 기존 건물의 철거와 신축, 신축 건물의 소유 관계, 해당 건물에 대한 담보 설정을 구분해 확인해야 합니다.

이 자료만으로 개별 사례의 결론까지 확정할 수는 없습니다.

제시된 설명은 해당 특별한 사정이 없을 때의 원칙을 밝히며, 실제 판단에는 사안의 사실관계가 고려됩니다.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

그 사실만으로는 성립하지 않습니다. 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축된 경우에는 특별한 사정이 있는지를 함께 봅니다.

원문이 제시한 특별한 사정은 무엇인가요?

자료가 예외로 언급하는 것은 신축 건물과 토지가 동일인의 소유인 경우입니다. 여기에 토지 저당권자에게 신축 건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 더해집니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1